こんにちは！
寺園司法書士・行政書士事務所の寺園渉です。
今回は「スマート登記」についてのお知らせです。
不動産を所有している方が引っ越しをした場合、住民票の住所を変更しただけでは、不動産の登記上の住所は変わりません。
2026年（令和8年）4月1日から、不動産の所有者は、住所や氏名などに変更があった場合、変更した日から2年以内に変更登記をすることが義務となりました。正当な理由なく義務に違反した場合には、5万円以下の過料が科される可能性があります。また、2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっている場合も義務化の対象です。
そこで知っておきたいのが、住所変更登記の負担を軽減する「スマート変更登記」という仕組みです。
「スマート変更登記を利用すれば、これからは自分で住所変更登記をしなくてもよいのでしょうか？」
今回は、その仕組みと注意点についてご紹介します。
スマート変更登記とは？
スマート変更登記とは、あらかじめ必要な情報を法務局に申し出ておくことで、住所や氏名に変更があった際に、法務局が本人の了解を得たうえで変更登記を行う仕組みです。
個人の場合には、まず「検索用情報の申出」を行います。
申出後、法務局は住民基本台帳ネットワークシステム（住基ネット）を利用して住所や氏名に変更がないかを確認します。そして変更が確認された場合には、本人に変更登記を行ってよいか意思確認の通知が行われ、本人の了解を得たうえで法務局が職権で変更登記を行います。
つまり、あらかじめ「検索用情報の申出」をしておけば、住所や氏名が変わるたびにご自身で変更登記を申請する負担を軽減できるということです。
何もしなくても自動的に変更されるわけではありません
ここで注意したいのが、スマート変更登記が始まったからといって、すべての不動産について何もしなくても住所が自動的に変更されるわけではないという点です。
個人がこの仕組みを利用するためには、「検索用情報の申出」が必要です。
そして法務局が住所・氏名の変更を確認した場合には、本人に意思確認の通知が届きます。スマート変更登記を希望する場合には、この通知に対する回答も必要になります。
「住所変更登記が義務化されたから、法務局が自動的に全部やってくれる」と考えないよう注意しましょう。
昔の引っ越しについても確認が必要です
今回の住所等変更登記の義務化では、2026年4月1日より前に発生した住所・氏名の変更も対象となります。
以前に引っ越したものの、現在も不動産登記簿に古い住所が記録されている場合には、原則として2028年（令和10年）3月末までに変更登記をする必要があります。
例えば、
- 自宅を購入した後に何度か引っ越している
- 南九州市に土地や建物を所有したまま市外・県外へ転居した
- 相続した不動産の登記上の住所を確認したことがない
- 自分の登記上の住所が現在の住所と同じかわからない
といった方は、この機会に一度登記の内容を確認しておくと安心です。
なお、海外に居住している個人については、法務局で住所等の変更を確認できないため、スマート変更登記の対象にはならないと案内されています。
スマート変更登記を利用していても注意したいケース
スマート変更登記は便利な制度ですが、住所が変わるとすぐに登記簿の住所が変更される仕組みではありません。
法務省によると、個人については、法務局が検索用情報をもとに2年に1回程度、住基ネットに照会して住所または氏名の変更の有無を確認します。その後、本人への意思確認や法務局での審査などを経て変更登記が行われます。
そのため、不動産の売却などを予定しており、登記上の住所を早めに変更する必要がある場合には、スマート変更登記を待つのではなく、通常の住所変更登記が必要になることもあります。
ご自身の状況に応じて、どの方法で手続きを進めるのがよいか確認することが大切です。
まとめ
スマート変更登記は、不動産所有者の住所・氏名変更に伴う登記手続きの負担を軽減してくれる便利な仕組みです。
ただし、「住所変更登記が義務化されたので、住所を変更すれば登記も自動的に変わる」という制度ではありません。
まずは、ご自身が所有する不動産の登記上の住所が現在の住所と一致しているか、検索用情報の申出を行っているかを確認してみましょう。
「昔引っ越したけれど登記を変更した記憶がない」「自分の場合は何をすればよいかわからない」といった場合には、早めに確認しておくことをおすすめします。
寺園司法書士・行政書士事務所では、住所変更登記をはじめ、不動産に関する登記手続きのご相談を承っています。南九州市の不動産はもちろん、相続した土地や建物の登記についてお困りの場合も、お気軽にご相談ください。
※本記事は一般的な制度についての情報を提供するものであり、個別の案件に対する法的判断を示すものではありません。必要な手続きは個別の状況によって異なる場合があります。
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